Кто может купить «Президент-Отель»

Кто может купить Киевский «Президент-Отель» может быть продан с аукциона чуть более чем за 330 млн грн. Эксперты рынка называют этот гостиничный актив интересным. Однако на фоне значительного сокращения туристического спроса на номера даже стартовая цена выглядит завышенной

На этой неделе Фонд государственного имущества Украины должен опубликовать объявление о продаже 100%-ного госпакета акций ЧАО «Президент-Отель» (Киев). Стартовая цена гостиничного комплекса на аукционе составит 330 млн 111,7 тыс. грн за 94 млн 337,411 тыс. акций, что в 3,5 раза превышает номинальную стоимость указанного пакета акций (94 млн 337,411 тыс. грн). Delo. UA решило выяснить, интересен ли этот объект инвесторам в свете текущей экономической ситуации в стране.

Есть ли интерес

На сегодня пока не известны требования к потенциальному покупателю гостиницы, а также инвестиционные обязательства, которые лягут на его плечи. Аналитики могут руководствоваться лишь объявленной стартовой ценой и обнародованными финпоказателями гостиницы (в январе-сентябре 2015 года государственное ЧАО «Президент-Отель» увеличило чистую прибыль в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года — до 11,4 млн грн), которые в совокупности с текущей, мягко говоря, не самой привлекательной ситуацией на рынке гостиничных услуг складываются в не самую радужную картинку.

В ФГИ неофициально сообщили Delo. UA. что на «Президент-Отель» уже есть четыре претендента — как украинские компании, так и зарубежные инвесторы. «Объект вызывает потенциальный интерес, который осложняется текущей экономической ситуацией, страновым риском и падающими объемами туристических потоков. Он, возможно, требует полной реновации для соответствия требованиям международных гостиничных операторов», — поясняет эксперт рынка недвижимости Сергей Овчинников.

По оценке Татьяны Веллер, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, для гостиницы на 374 номера в центре города цена, если брать в масштабах международного инвестиционного рынка на объекты подобного типа, совсем невелика (около $36 тыс. за номер). Плюсом является и то, что оператор, который прежде управлял данным отелем, держал его в неплохом физическом состоянии, производил необходимые капитальные затраты. «Другой вопрос, что любой потенциальный собственник, оценивая данный актив, будет использовать доходный метод дисконтированных денежных потоков. Учитывая чистый доход отеля за 2014 год, а также его снижение в первые три квартала 2015 года, цена кажется необоснованной, особенно беря во внимание не очень позитивное состояние спроса на гостиничные услуги в Киеве», — подытожила Татьяна Веллер.

Не добавляет плюсов «Президент-Отелю» и тот факт, что оставшийся высокоплатежеспособный спрос в корпоративном и окологосударственном сегментах предпочитает брендированные отели. «На наш взгляд, в таком отеле потенциально может быть заинтересован локальный инвестор или группа инвесторов, для которых «знаковость» имени и потенциал объекта при репозиционировании или брендинге покажется достаточным противовесом риску на довольно «мягком» на сегодня рынке», — предполагает руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

В свою очередь Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина), выделил три основные момента, которые стоит учесть при оценке стоимости «Президент-Отеля». «Во-первых, объектом продажи выступает пакет акций, соответственно, могут быть другие отягощающие факторы (как то кредиты, долговые обязательства и т. д.), которые непосредственно повлияют на стоимость. Во-вторых, необходимо иметь в виду юридический статус земельного участка (земля оформлена или нет, в собственности и т. д.)», — сказал он.

А в-третьих, по его словам, стоит учесть то, что это крупнейшая гостиница в Киеве с номерным фондом 374 номера, и загрузить ее с учетом текущей ситуации на гостиничном рынке Киева будет намного сложнее, чем гостиницы с номерным фондом 150-200 номеров.

Чем гостиничный рынок сегодня живет

Отельеры единогласно сходятся во мнении, что ситуация на рынке гостиничной недвижимости Украины тяжелая. Так, по данным Государственной пограничной службы, в динамике наблюдается постепенное сокращение посетителей города Киева с 660,6 тыс. гостей в 1-м полугодии 2013 года до 414,5 тыс. в 1-м полугодии 2014 года (или 37,3% в относительном выражении), а по итогам 3 месяцев 2015 года — сокращение до 199,7 тыс. чел. (или на 9,5%) относительно 1-го квартала 2014 года.

Как говорится в обзоре рынка гостиничной недвижимости Киева за первое полугодие 2015 года, подготовленном компанией UTG со ссылкой на данные управления туризма, в Киеве зафиксированы 12122 гостиничных номера, структуру которых формируют: гостиницы категории пять звезд — 12%, четыре звезды — 22,1%, три звезды — 36,7%, одна-две звезды — 29,2%.

Заполняемость лучших гостиниц, по данным Александра Носаченко, хоть и постепенно возрастала к концу 1-го полугодия 2015 года, однако все же не превысила отметку в 40% для наиболее успешных объектов. Хотя даже такой неутешительный процент смотрится более выигрышно на фоне заполняемости гостиниц в 2014 году, когда та упала с 55% до 30% на конец года.

Эксперт отмечает, что на 2015 год были заявлены к открытию в Киеве три четырехзвездочных гостиницы (Renaissance Kiev Hotel, 173 номера; Indigo, 240 номеров; Saint Petersburg, 50 номеров) и две трехзвездочных гостиницы (Aloft Kiev, 320 номера; Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, 199 номеров). «Но принимая во внимание текущую ситуацию в стране и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда Киева, новые отельные проекты будут с трудом поглощены рынком в ближайшие годы. В силу этих обстоятельств завершение строительства новых объектов и их вывод на рынок, даже несмотря на высокий уровень их готовности, постоянно откладывается», — констатирует Александр Носаченко.

По данным департамента оценки и консалтинга Colliers International, в среднем запрашиваемая стоимость номера в гривне по состоянию на конец 3-го квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно выросла: на 99% — в отелях категории пять звезд (до 7 855 грн), на 79% — в четырехзвездочных гостиницах (2 878 грн) и на 68% — в трехзвездочных (1 385 грн). Понятно, что основной причиной столь стремительного роста являются курсовые колебания.

«К сожалению, в кратко — и среднесрочной перспективе основные показатели операционной деятельности (ADR и заполняемость) вряд ли достигнут уровня 2013 года», — прогнозирует Александр Носаченко.

«Президент-Отель» (до 1998 года — гостиница «Интурист», последний реализованный проект таких всесоюзных гостиниц) построен в 1990 году.

Четырехзвездочная гостиница на 374 номера (конференц-залы рассчитаны на 12-465 чел.), реконструкция которого проведена в 2006-2012 гг. является самостоятельной частью одноименного гостиничного комплекса и расположена по ул. Госпитальная, 12 в Печерском районе Киева.

Гостиница имеет достаточно удачное месторасположение: всего в 39 км от международного аэропорта «Борисполь», в 5 км от центрального железнодорожного вокзала и в 15 минутах ходьбы до центральной площади Киева — Площади Независимости.

Согласно данным компании в системе раскрытия информации Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, ее чистая прибыль в январе-сентябре 2015 года увеличилась в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2014 года — до 11,4 млн грн, чистый доход снизился на 29,6% — до 20,45 млн грн.

По итогам 2014 года чистая прибыль гостиницы возросла в 1,6 раза по сравнению с 2013 годом — до 7,81 млн грн, чистый доход — в 1,7 раза, до 34,72 млн грн.

Согласно данным Единого госреестра юрлиц и физлиц-предпринимателей на 18 ноября 2015 года, собственником 100% акций ЧАО являлся ФГИ.

Уставный капитал ЧАО «Президент-Отель» на 18 ноября 2015 года составлял 94,337 млн грн (94 млн 337,411 тыс. акций номиналом 1 грн).